Il cappotto del condominio è un vantaggio comune

La Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 10371 del 20 aprile 2021 è intervenuta chiarendo le modalità di approvazione e ripartizione delle spese straordinarie sostenute per la coibentazione di un edificio in condominio (cappotto termico), uno dei principali interventi su cui ora è possibile per i condomini usufruire del Superbonus 110%.

Nel caso oggetto della controversia, l’assemblea di un condominio aveva deliberato l’installazione di un cappotto termico e i ricorrenti, proprietari dei piani interrati, si erano opposti a partecipare alla ripartizione delle spese, in quanto non ritenevano di essere titolari di diritti reali su nessuna delle unità immobiliari beneficiate dalla coibentazione. Tanto più che nella delibera era riportato che non sarebbe stata imputata loro alcuna spesa, limitandosi ad approvare, quale presupposto necessario per la loro esecuzione, i lavori di installazione del cappotto.

La Cassazione ha tuttavia respinto il ricorso, concordando con quanto affermato dai precedenti giudici, ovvero che la realizzazione del cappotto termico non può qualificarsi come “innovazione gravosa e/o voluttuaria“, ai sensi dell’art. 1121 c.c., in quanto i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l’investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente.

Per i giudici si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, sempre ai sensi dell’art. 1121 c.c, di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull’entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua. In particolare, le innovazioni voluttuarie, a seconda che consistano o meno in opere suscettibili di utilizzazione separata, sono quelle che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo.

D’altro canto, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l’efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell’uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Il cappotto termico da realizzare sulle facciate dell’edificio condominiale, al fine di migliorarne l’efficienza energetica, non è opera destinata all’utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato, come sostengono i ricorrenti (proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso). Le opere, gli impianti o manufatti che, come il “cappotto” sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale, inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.