Demolizioni e ricostruzioni: le novità del Dl Semplificazioni

Aggiornamento 2020 sul Testo Unico Edilizia

Non solo deroghe al Codice dei Contratti. Il Dl 16 luglio 2020, n. 76, recante “Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale”, pubblicato in G. U. lo scorso 16 luglio, interviene anche su Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) introducendo importanti novità in materia di edilizia privata finalizzate ad assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.

Nel dettaglio all’art. 10, è previsto che negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Inoltre, gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze preesistenti.

La precedente versione del TUE (comma 1-ter dell’articolo 2bis) indicava espressamente per le ricostruzioni conseguenti alle demolizioni il rispetto della sagoma e dell’altezza dell’edificio demolito. Nei centri storici (zona A) gli interventi di demolizione e ricostruzione sono ammessi soltanto nell’ambito di piani di recupero/riqualificazione.

Viene poi modificato l’art.3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001, ricomprendendo nelle manutenzioni straordinarie anche la modifica dei prospetti (mediante SCIA), necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio o l’accesso allo stesso, purché conforme alla strumentazione urbanistica e che non abbiano a oggetto immobili sottoposti a tutela di cui D.lgs. 42/2004.

Si può ricostruire diversamente

Positiva è la modifica nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia in cui sono inclusi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, l’applicazione della normativa sull’accessibilità, l’istallazione di impianti tecnologici e l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere nei soli casi previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Fino all’entrata in vigore del Dl Semplificazioni, per rientrare nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, le ricostruzioni dovevano avere la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, mentre la ricostruzione con aumento di volumetria era considerata ‘nuova costruzione’ e quindi non poteva essere oggetto delle agevolazioni fiscali.

Ora, invece, le demolizioni e ricostruzioni con ampliamento, grazie alle modifiche apportate in sede di conversione al Decreto Rilancio, potrebbero rientrare tra gli interventi agevolati con Superbonus 110% per l’efficientamento energetico.

Il Dl dispone, infine, per il permesso per costruire, che lo sportello unico per l’edilizia (SUE) rilasci anche in via telematica, entro 15 giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso, riguardante il titolo abilitativo.