Bonus per abitazione privata: Caso studio

Caso specifico:

è possibile fruire del Superbonus per la coibentazione termica delle pareti verticali perimetrali, considerate parti comuni, la sostituzione dei serramenti e la coibentazione del solaio sottotetto non riscaldato (interventi “trainati”), e infine, contestualmente, rifare la copertura, che però essendo di chiusura a un sottotetto non riscaldato non rientrerebbe negli interventi legati al 110% ma nel bonus ristrutturazione con detrazione al 50%.

Condizioni di proprietà:

• Un Istante possessore al 50% con la moglie di un appartamento situato in un edificio composto da due unità abitative.
• unità abitative non funzionalmente autonome e con accesso comune dall’esterno.
• La moglie è proprietaria esclusiva dell’altra abitazione.
• L’edificio è composto anche da un magazzino (sottotetto), per un quarto dell’istante e per tre quarti della moglie.
• Con accorpamento del sottotetto alle due unità abitative senza modificare il perimetro esterno.

La risposta dell’agenzia delle entrate

L’Agenzia, nel fornire il chiarimento, richiama la circolare n. 24/2020, con cui è stato chiarito che nel caso di più interventi agevolabili realizzati sullo stesso edificio, il limite massimo di spesa ammesso in detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di essi. Ciò implica che qualora si effettuino, oltre al cappotto termico, altri interventi trainati sulle parti pertinenziali ai singoli appartamenti, come la sostituzione dei serramenti e la coibentazione del solaio non riscaldato, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascun intervento, a condizione tuttavia che i relativi costi siano contabilizzati distintamente.

Per quanto concerne la sostituzione dei serramenti, invece, l’intervento può usufruire autonomamente dell’ecobonus, ma anche della detrazione del 110% se “trainato” ed effettuato congiuntamente a un intervento “trainante” e sempre che comporti il miglioramento di almeno due classi energetiche o, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Riguardo, infine, alla coibentazione del sottotetto, l’intervento, dopo le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2021, rientra tra gli interventi trainanti finalizzati all’efficienza energetica «senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente» (articolo 1, comma 66, lettera a, della legge n. 178 del 2020). Pertanto è ammessa al Superbonus anche la coibentazione del sottotetto, nel presupposto che la condizione di intervenire su più del 25% della superficie disperdente sia raggiunta con la coibentazione delle superfici che, prima dell’intervento, delimitano il volume riscaldato verso l’esterno, vani freddi o terreno.

Nella risposta n. 248, sempre del 14 aprile, le Entrate prendono in esame il caso di un proprietario di due unità immobiliari accatastate come C/2, situate nel sottotetto di un edificio composto da altre tre unità immobiliari riscaldate di categoria A/2 (“Abitazione tipo civile”).

Il contribuente intende effettuare la ristrutturazione del sottotetto con contestuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari accatastate in categoria C/2 in un’unica unità immobiliare abitativa di categoria catastale A/2 mediante demolizione di pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali. L’Istante precisa che l’intervento di recupero a fini abitativi del sottotetto avverrà sulla base del permesso di costruire rilasciato dalle autorità comunali, senza alcun tipo di demolizione (ad esclusione delle pareti interne) e con un aumento della volumetria del 10 per cento rispetto a quella preesistente (secondo quanto previsto dal regolamento urbanistico).

Il quesito riguarda la possibilità di applicare il Superbonus del 110% in relazione ad alcuni interventi “trainanti” e “trainati” realizzati sulle parti comuni dell’edificio e sulle singole abitazioni e la detrazione del 50% per i lavori di manutenzione straordinaria le zone esterne comuni e per la ristrutturazione della parte già esistete del sottotetto, che diverrà abitativo.

L’Agenzia ricorda che il Superbonus spetta per gli interventi trainati soltanto se effettuati congiuntamente ai trainanti e ciò implica che le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Riguardo le detrazioni applicabili per la ristrutturazione e l’ampliamento del sottotetto effettuata dall’istante (sismabonus, ecobonus e bonus ristrutturazioni previsto dall’articolo 16-bis del Tuir), l’Agenzia evidenzia che si tratta di detrazioni spettanti soltanto per le spese riferibili alla parte esistente dell’unità immobiliare e non per il suo ampliamento, in tal caso si configurerebbe una “nuova costruzione” e quindi è esclusa dal beneficio. Il contribuente dovrà, quindi, tenere distinte le fatturazioni relative ai due interventi (ampliamento e ristrutturazione) o in alternativa essere in possesso di un’apposita attestazione che distingua le spese e sia rilasciata dall’impresa o dal direttore dei lavori.

In relazione al miglioramento energetico dell’edificio, l’Agenzia ribadisce che questo deve essere dimostrato dall’Ape, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, e va valutato sull’intero edificio in condominio e non con riferimento alle singole unità immobiliari che lo compongono.

L’istante, dunque, secondo l’Agenzia, può fruire dei seguenti bonus:

1) Superbonus 110% per gli interventi di isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto, quale intervento trainante;

2) Superbonus 110% per l’installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell’immobile dell’istante, effettuati sull’immobile di sua proprietà con riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità immobiliari in categoria C/2 diventino abitative, quali interventi trainati.

3) Potrà inoltre beneficiare del bonus ristrutturazioni con detrazione del 50%, per i lavori effettuati nella parte del sottotetto, che prevedono la demolizione e ricostruzione delle pareti esistenti con ridistribuzione interna dei locali e il contestuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari C/2 in un unico appartamento di categoria A/2, entro il limite di spesa di 96mila euro.

4) la detrazione del 50% anche in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni sostenuti dal condominio e per la parte imputata all’istante.

Limiti di spesa

In relazione ai limiti di spesa, l’Agenzia ricorda che ai fini del 110%, in caso di accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, vanno considerate quelle censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi: ciò significa che per il calcolo delle agevolazioni deve essere presa in considerazione la situazione esistente all’inizio e non al termine dei lavori.